网友深扒万锦学区房的真相: 高分学校, 为什么反而便宜了?

Rouge Park PS 的 EQAO 评分是 8.9 分，在 Markham 38 个统计学区里属于顶尖梯队。但如果你在这个学区买房，中位成交价是 $1.18M，比 Markham 整体中位数 $1.33M 低了整整 11%。

评分越高，房价越低？这个结论听起来像数据出了问题，但它来自 3,177 套真实的 Markham 房屋成交记录（独立屋、半独立屋、联排别墅，统计周期：2024 年 10 月至 2026 年 9 月）。数据由安省房产数据平台 PureProperty.CA 整理发布，学区边界对应 YRDSB（约克区教育局）官方划定范围。

现象：同样是高分学区，房价可以低到哪里？

先看六所 EQAO 评分 8.5 分及以上、但成交中位价仍低于 Markham 全市中位数的学区：

学校	EQAO 评分	成交套数	中位成交价	低于 Markham 中位数
Rouge Park PS	8.9	53	$1.18M	-11%
Roy H. Crosby PS	8.7	49	$1.18M	-11%
Stonebridge PS	8.5	56	$1.21M	-9%
Mount Joy PS	8.8	77	$1.25M	-6%
Franklin Street PS	8.6	68	$1.25M	-6%
Legacy PS	8.5	64	$1.25M	-6%

评分低于 8.5 的 Cornell Village PS（8.1 分）学区中位价 $1.05M，比全市低 21%；Black Walnut PS（8.1 分）学区 $1.15M，低 14%。

按评分段位统计全 Markham 的学区中位价，则是另一幅图景：

评分区间	覆盖学区数	中位成交价
7 分以下	1	$1.17M
7–8 分	14	$1.28M
8–9 分	20	$1.29M
9 分及以上	3	$1.38M

从 7–8 分跳到 8–9 分，中位价只从 $1.28M 升到 $1.29M，差距不到 $10,000，完全在正常波动范围里。

网友追问：是房型把数据搅混了吗？

这组数据发布在 r/Markham 社区后，立刻引发了一轮追问。Reddit 社区中网友指出了一个很实际的质疑："你们有没有比较每个学区里独立屋、半独立屋和联排别墅的比例？中位数在宏观层面有用，但各个社区的房屋组合可能完全不同。"

这个质疑有根据。PureProperty.CA 随后对同类型、同卧室数、同面积区间、同半年期的房屋重新比对，部分学区的差距确实收窄了——Cornell Village PS 的 -21% 收窄到 -4%（该学区一半成交是联排别墅）；Stonebridge PS 调整后甚至转为 +4%，同等房型并不便宜。

但 Rouge Park PS 调整后仍是 -8%，Legacy PS 是 -8%，Black Walnut PS 是 -7%——核心异常依然存在。

这背后的机制并不复杂。PureProperty.CA 的全 GTA 数据显示，同等条件下顶尖学区对比 7–8 分学区，溢价约在 6% 左右。但 6% 的学区溢价，在 Markham 的房型结构面前很容易被"物理属性"淹没。Cornell Village、Legacy 等近二十年开发的高密度社区，学区内大量是联排别墅（均价约 $1.1M）和半独立屋（均价约 $1.08M）；而 Markham 西北部 Cachet 等区域，学校评分并非顶尖，却多为大地段独立屋，成交价动辄 $1.7M 以上。Reddit 社区中有网友对此给出了直接说明："Stonebridge 比中位数低，我猜是因为那里有大量联排别墅可以买。Berzcy 是高端住宅区，独立屋都在 $160 万到 $200 万之间。"

当买家面对"8.5 分 + 较小地块"与"7.5 分 + 双车库大地块"的选择时，房屋物理属性的价值差，轻易就覆盖了那 6% 的学区溢价空间。

评分失去区隔，稀缺性也随之消失

学区溢价的本质逻辑是稀缺性——如果全城 10% 的学区超过 8 分，那 8 分就值钱；如果超过六成都达到这条线，区隔功能就消失了。Markham 恰恰是后者：38 个统计学区中，有 23 个评分超过 8 分。YRDSB 的学区边界地图显示，Markham 买家很多时候面对的是"8.6 分的 Franklin Street，还是 8.8 分的 Mount Joy"——0.2 分的差距，很难成为多付数十万溢价的理由。

高中层面同样如此：Markville SS、Pierre Elliott Trudeau HS、Unionville HS 均位列全省排名前 2%，分布在 Markham 各个方向。当好学校成为一座城市的底色，8.5 分就变成了入场券，而不是溢价理由。

还有一个更结构性的背景。根据统计局数据，Markham 超过 82% 的人口属于少数族裔，主要由高度重视教育的亚裔移民家庭构成。在这种人口结构下，无论家庭搬到 Markham 的哪个社区，高强度的家庭教育投入（课外补习、家长陪伴）都会把该学区的 EQAO 成绩自然推高。Reddit 社区中有网友对此有一段很准确的表述："学校评分是家庭在该学区整体状况的一个代理指标——父母是否都在、是否有条件投入孩子的教育。大多数老师都会告诉你，孩子的家庭环境比学校本身对成长的影响要大得多。"换句话说，学校评分在 Markham 更多是"优秀生源聚集"的结果，而不是拉动房价的原因。

Markham 买家，在权衡什么？

Reddit 社区中一条获高赞的回复把逻辑说得很清楚："能考虑学区的家庭本身就比较富裕，这在数据里会有所体现。对于资金有限的家庭，他们有其他优先项，不太可能为学区多付溢价。"

而对于 Markham 的主力华人及亚裔买家而言，置业时的实际权重清单已经不再以学区单一评分为轴心：大统华、丰泰超市的步行距离，适合多代同堂的房型结构（如带独立地下室的 Raised Bungalow），周边治安，社区整体的文化氛围——这些因素在 EQAO 的表格里没有栏目，却实质性地影响着成交价格。

这是三个机制叠加出来的结果：好学校覆盖面广到让稀缺性失效，房型结构差异对绝对价格的影响远超 6% 的学区溢价，买家置业逻辑的多元化进一步稀释了单一评分的权重。三者缺一不可，这也是为什么单看任何一条，都解释不完这张数据表格。

本文分析基于 2024 年 10 月至 2026 年 9 月两年周期的 MLS 销售数据（EQAO 评分采用 2025-2026 学年最新结果），Markham 房市行情会持续变化，请以最新公开信息为准。